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小区路处处是坑“坑”在何处?消防管线物权成疑

2019-12-06 14:39:35

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  道路难修缴费埋雷 消防管线物权成疑

  小区路处处是坑 “坑”在何处

  编者按

  上周,《北京市物业管理条例(草案)》提请市十五届人大常委会第十六次会议审议。其中规定:专项维修资金应当专项用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、u米代理注册更新、改造,不得挪作他用,并设立专用账户。当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的,业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。

  当房屋出现房顶漏雨,电梯“罢工”、管道老化、小区道路破损等问题时,根据业主申请,便可使用专项维修资金,对居民住房共用部位、共用设施设备进行维修维护。

  在申请与使用中,很多小区享受到了这笔“养老金”带来的实惠,保障了居民的生活质量。但一些问题也随之出现,部分小区在使用专项维修资金中遇到了“坎儿”。如何更好地用好这笔房屋的“养老金”,进而解决小区的大问题,让其能够在房屋逐渐老化时发挥巨大的作用,需要更多的实践与思考。

  南五环附近的福星花园小区,建成至今20年左右。小区中的道路出现了裂纹、破损,斑驳的道路也让居民意识到小区到了非改不可的境地。

  而在申请使用专项维修资金时,却遇到了难题,小区中的部分楼房建成时间较早,并未缴纳过专项维修资金。在多次咨询申请中,均因此原因无法动用。专项维修资金处于“趴窝”状况,小区道路的大修也一直无法进行。

  记者调查发现,在一些小区申请使用专项维修资金的过程中,遇到了申请使用不规范、区域划分不明等“坎儿”。

福星花园小区破损道路。

  路破难平 只因维修资金收缴不一

  地处南五环附近的福星花园小区,多是4层至6层的楼房,小区至河内5分彩代理今有20年左右。小区路面上出现了不同程度的裂纹,一些路面已变成碎石,汽车经过便发出“咯咯”的响声。

  “我出家门都不太敢穿高跟鞋,弄不好就踩裂缝里了。”一名业主表示,破损的道路给许多居民出行带来不便。不仅汽车行驶中会遇到颠簸,童车、轮椅、行人的经过都会造成影响。

  对小区道路进行维修,方便居民出行,成为该小区业委会首要的工作。“这就涉及到申请专项维修资金,但查询后却十分无奈。”小区业委会主任王新华表示,查询结果显示,小区此前并未使用过专项维修资金,而这次同样无法使用。

  王新华介绍,由于历史原因,小区的构成比较复杂。其中,1号至4号楼建成时间较早, 5号楼至26号楼则是2000年之后建成。

  根据当时的政策,较早建成的几栋楼,业主并未缴纳专项维修资金,所以1号至4号楼至今没有缴纳记录。“正因为这个原因,整个小区就无法动用这笔大修资金。”

  一名居民表示,虽未缴纳专项维修资金,但是这几栋楼的居民交了“中修费”,该费用与物业费一并收取,主要用于对楼房的维修维护。

  业委会想到了补缴这笔费用,但是一些居民有不同的意见,因为他们此前一直交了中修费。“我们就补缴咨询了相关工作人员,他们也表示补缴行不通,这个不能补缴。”

  因此,专项维修资金只能维修维护5号楼至26号楼的楼本体,也就是楼内的维修维护,楼外的维修维护则不能动用该笔资金。

  “现在想动用专项维修资金,只有一种情况,就是按照工程总造价,根据每户的面积不同平摊,1号至4号楼业主费用需要业委会去收取费用,其他楼可以直接走专项维修资金。”王新华颇为无奈,因为时间久,小区之前的门禁系统厂家中已经没有设备,导致无法维修,业主曾想更换楼门的门禁系统,也是因为同样的问题被卡住。“很多小区都是统一的,有和没有都好办,而我们却遇到了这样两难的情况。”

福星花园小区门禁损坏。

  流程不畅 资金申请使用屡屡试错

  房山线地铁长阳站不远,九洲溪雅苑小区建于2008年,业主于一年后开始入住。

  2015年部分居民反映屋顶漏水,原物业与原业委会开始准备为13栋楼进行屋顶维修,并通过应急通道申请专项维修资金。

  该小区业委会主任刘斌表示,因为申请中出现问题,未能成功申请专项维修资金。但是维修工程已经开始,直至工程结束,小区的专项维修基金还没能申请成功。

  按规定,施工完工验收需有物业公司、业委会,广东快乐十分走势图彩乐乐同时要有5名该楼的业主代表签字。刘斌开始对签名名单的业主进行核实,与每名签字业主都进行沟通,近七成业主表示,自己并未签字。“这个验收完工的业主签名就存在一定问题。施工方未能拿到施工款,最终只能走法律程序。”

  与此同时,该小区已经出现排污管线下沉以及电梯老化问题。为此,小区业委会准备再次申请专项维修资金,维修管线与电梯。

  “原则是电梯属于涉及到居民的生命安全,对于维修维护在严格把关后,尽快通过程序,通过对报修次数多少作为依据,对报修次数多的电梯先进行维修。”刘斌表示,业委会吸取了此前使用专项维修资金的经验与教训,由物业公司报维修申请,动用专项维修资金;并由社区居委会、党支部进行全程监管,同时邀请业主参与,可以随时查看更换过程及相关部件。

  “我们将申用的流程先行公示15天,公示后居民不反对维修后,再通过居委会、党支部监管。业委会同意盖章,再由物业公司盖章。”刘斌表示,流程走完后,还需要相关楼的10名业主签名同意,最终才能动用专项维修资金进行维修。“施工过程中,相关几方同样全程监管、检查。完工后,由各相关方签字,使得所有流程透明化。”

  权责不清 一条管线引发维修难题

  北三环附近的锦秋家园小区,共有987户居民,小区分为两期,分别于2001年、2003年交房入住。

  该小区曾申请使用过三次专项维修资金,通过业主大会履行程序,经过都较为顺畅。可如今第四次申请,却遇到了问题。

  该小区业委会主任孔沛哲介绍,小区前三次申请的缘由,分别为房屋漏水、下水道坍塌和电梯大修。“对于一些特殊情况,比如水管爆裂等,都可以直接走绿色通道,立即进行维修。”

  但是,新申请的资金将用于消防工程进行恢复,涉及到楼内的探头、管线布线等问题。小区业委会成员在研究后发现,小区中一些面积属于开发商所有,例如地下一层、地下二层,这些面积是否缴纳了专项维修资金,在这些区域内的设备出现问题后,是否可以动用居民的维修资金,又该如何使用,成为困扰小区的新问题。

  在孔沛哲看来,消防系统的维修维护,是贯穿整个楼体的,从顶层一直延伸到地下室,无法割裂进行单独维修。“涉及到地下室的部分维护改造时,这笔费用由谁来出,就是争议的焦点。”

  “我们曾经想查找设备划分的规则和界限,但是一直没有查到具体的规则。”孔沛哲开始到相关部门咨询小区中的界限界定,也始终没有得到确切的回复。

  “属于开发商所有区域的维修维护,消防管道布线等,是否要花费业主的专项维修资金?”在孔沛哲看来,如果面积划分属于开发商,不是业主的公摊面积,该区域动的维修维护费用就不能动用业主的专项维修资金。“可以在物权的确认中,有更加明确的划分,这样才能消除一些隐患和问题,避免后期业主、物业、开发商之间的矛盾。”

  本报记者 赵喜斌 文并摄

【编辑:黄钰涵】

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